案情介绍

冯萍、刘泽津于2004年3月18日与金辉洋公司签订了《产品房交易合同》，载明认购物业为辉洋阁A2404单元，成交价为569784元，金辉洋公司于2004年3月18日向刘泽津开具三张《收款收据》，分别载明收到辉洋阁2404房刘泽津首期购房款259784元、房子装修费45216元、综合税费11681元。

刘泽津在2007年4月29日与物业公司签订《业主物业管理服务合同》后入住案涉房子并提交有关水电部门、物业公司、燃气公司出具的有关收据或者发票。

金辉洋公司与建行白云支行、广州东沙农村信用合作社等债权人的借款合同纠纷已经法院判决认定，并作出实行裁定，查封了登记在被实行人金辉洋公司名下的辉洋苑的全部房地产。

冯萍、刘泽津表示案涉房子由金辉洋公司抵押给银行致使其没办法办理按揭或者过户流程，表示其在广州内另有其他住房。

法院看法

该案的争议焦点之一即：冯萍、刘泽津就案涉房地产是不是享有足以排除强制实行的民事权益。

法院觉得本案应适用《实行异议和复议规定》第29条规定，依据该条约规定的三个构成要件，对案件事实逐一剖析，觉得冯萍、刘泽津的购置的涉案房子符合法律规定，应予支持排除强制实行。其中对第29条的第（二）项，法院作出解析觉得：

1、第29条的第（二）项的立法本意为，买受人因没或者有不足以保障基本生活需要的房子，而购买产品房，其目的在于满足基本居住需要，对该买受人的权利诉求应该以对存活权的特殊保护加以对待，特殊保护的权利位阶等于产品房买家享有些权利。

2、关于冯萍、刘泽津是不是为购房买家的问题。依据法院查明的事实，冯萍、刘泽津购买案涉房子时，其名下在广州尚有他处住房，系冯萍于2013年购得，面积仅为44.85平米，而案涉《产品房交易合同》显示，案涉房子建筑面积为75.36平米。考虑到冯萍、刘泽津尚有未成年一儿一女与其一同居住，无论2013年购置的房子是不是提供给冯萍的爸爸居住，两套房子的面积仍然是满足家庭基本居住需要的范围。

法律评述

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的“买受人名下无其他用于居住的房子”，可以理解为在案涉房子同一设区的市或者县级市范围内产品房买家名下没用于居住的房子。产品房买家名下虽然已有1套房子，但购买的房子在面积上仍然是满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

另外，对于第29条的第（三）项的理解，假如产品房买家支付的价款接近于百分之五十，且已根据合同约定将剩余价款支付给申请实行人或者根据人民法院的需要出货实行的，可以理解为符合该规定的精神。

而本案涉案房子的购置状况，与上述两种情形相符，本案经再审，最高法院下级法院的判决作出纠正，防止法律适用的教条，亦对适用标准的再声明。

另外，最高法院在本案中不只确认冯萍、刘泽津购买的案涉房子是满足基本生活保障需要，其购房的主体身份应是产品房买家，且觉得涉案主体对所购案涉房地产的请求权享有优先于普通债权与基于抵押权乃至建设工程价款优先受偿权的债权达成的权利。

有关法律规定

全国法院民商事审判工作会议纪要（法〔2019〕254号）

125.实践中，产品房买家向房产开发企业购买产品房，总是没准时办理房产过户流程。房产开发企业因欠债而被强制实行，人民法院在对尚登记在房产开发企业名下但已出卖给买家的产品房采取实行手段时，产品房买家总是会提出实行异议，以排除强制实行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持产品房买家的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面交易合同；二是所购产品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房子；三是已支付的价款超越合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理实行异议之诉案件时，可参照适用此条约。

问题是，对于其中“所购产品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房子”怎么样理解，审判实践中学会的规范不一。“买受人名下无其他用于居住的房子”，可以理解为在案涉房子同一设区的市或者县级市范围内产品房买家名下没用于居住的房子。产品房买家名下虽然已有1套房子，但购买的房子在面积上仍然是满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超越合同约定总价款的百分之五十”怎么样理解，审判实践中学会的规范也不同。假如产品房买家支付的价款接近于百分之五十，且已根据合同约定将剩余价款支付给申请实行人或者根据人民法院的需要出货实行的，可以理解为符合该规定的精神。

案例：最高人民法院（2022）最高法民再240号

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